上海外灘四幢老建筑5.58億掛牌轉(zhuǎn)讓 業(yè)內(nèi)稱偏高
閑置多年的上海市南京東路東段四幢老建筑——新康大樓、華僑大樓、美倫大樓、中央大樓，或?qū)⒁字?。昨天，記者從上海?lián)合產(chǎn)權(quán)交易所了解到，上海中央商場投資有限公司擬掛牌轉(zhuǎn)讓四幢大樓，掛牌價(jià)格為5.58億元。
由于地處上海外灘歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，因此此次轉(zhuǎn)讓要求接盤者20年內(nèi)不得轉(zhuǎn)讓產(chǎn)權(quán)，還須具備對80年歷史老建筑進(jìn)行商業(yè)改造和經(jīng)營的能力。
昂貴的不只是價(jià)格
上海中央商場投資有限公司核心資產(chǎn)為黃浦區(qū)179號街坊，位于南京東路外灘歷史風(fēng)貌保護(hù)區(qū)，現(xiàn)有保留建筑四幢，即新康大樓、華僑大樓、美倫大樓、中央大樓，建筑面積約35477.6平方米，可新建建筑面積約8900平方米。
根據(jù)相關(guān)資產(chǎn)評估機(jī)構(gòu)的報(bào)告，以2010年11月30日為評估基準(zhǔn)日，上海中央商場投資有限公司總負(fù)債評估價(jià)值約25.7億元。
記者粗略計(jì)算，25.7億負(fù)債加上5.58億掛牌價(jià)，該項(xiàng)目的交易底價(jià)約31億。按建筑面積計(jì)算，每平方米均價(jià)在7萬元。
一位不愿透露姓名的業(yè)內(nèi)人士告訴記者：“這一定價(jià)有偏高之嫌，如果以公告中的底價(jià)獲得該項(xiàng)目，日后租金至少需要維持在每平方米每天18~20元才有盈利可能?！?/P>
根據(jù)高緯環(huán)球的報(bào)告，2011年一季度，南京東路主要商圈購物中心地上首層的凈租金報(bào)價(jià)為每平方米每月2009元。若以得房率50%計(jì)算，首層租金按建筑面積大致在30元/平方米/天。
不過，由于商鋪的價(jià)值隨樓層變化有明顯的差別，樓層越高租金越便宜，地上二層的商鋪?zhàn)饨鹜ǔＶ挥惺讓拥?0%，三層可能只有40%。而地下商鋪的租金水平取決于入口設(shè)計(jì)，即使入口與地面商鋪或地鐵相連，租金一般也只有沿街商鋪的80%。
“因此將所有樓層租金平均后，要達(dá)到18~20元/平方米/天的水平有一定難度?！鄙鲜龇治鋈耸糠Q。
據(jù)項(xiàng)目受托機(jī)構(gòu)工作人員介紹，四幢建筑轉(zhuǎn)讓后不會被拆除，可新建建筑面積部分來自地下空間的開發(fā)，其中毗鄰九江路的兩幢建筑未來可能作為寫字樓，而靠近南京東路的兩幢建筑，將改做商鋪，可能入駐商場或酒店。
昂貴的不只是轉(zhuǎn)讓價(jià)格，還有轉(zhuǎn)讓條件。
公告顯示，該項(xiàng)目的受讓人須向房屋、土地管理部門出具書面承諾，并于產(chǎn)權(quán)交易合同中約定作為標(biāo)的公司的股東方保證標(biāo)的公司對持有的房產(chǎn)，20年內(nèi)不整體或分割轉(zhuǎn)讓。
“投資此類物業(yè)的大多數(shù)投資者，投資周期在10年以內(nèi)，不得分割轉(zhuǎn)讓尚可以理解成為了保持項(xiàng)目開發(fā)的完整性，但20年內(nèi)也不能整體轉(zhuǎn)讓的條款，可能嚇退部分投資者?！鄙鲜鰳I(yè)內(nèi)人士稱。
此外，交易條件中對受讓方資質(zhì)也設(shè)立了較高門檻：“意向受讓人應(yīng)該是具有對不低于80年歷史的建筑進(jìn)行商業(yè)（商業(yè)用途含酒店、俱樂部、商業(yè)零售、消費(fèi)服務(wù)）改造及經(jīng)營經(jīng)驗(yàn)的境內(nèi)外法人”，且要求受讓方須具有良好的財(cái)務(wù)狀況和支付能力，無不良信用記錄，需提供銀行出具的不少于40億元人民幣（或等值外幣）的資信證明，銀行資信證明有效期不少于6個(gè)月，以保證項(xiàng)目后續(xù)操作的順利進(jìn)行。
繁華地段中的寂寞商業(yè)街
作為國際知名的地標(biāo)，上海外灘地區(qū)已成為高端、奢華商業(yè)的代名詞。而地處其中腹地的南京東路東段卻境況慘淡，四幢建筑掛牌之前已閑置數(shù)年。
中央商場投資有限公司4月份財(cái)務(wù)報(bào)表顯示，企業(yè)負(fù)債約23.9億，資產(chǎn)總計(jì)約24.9億元，資產(chǎn)負(fù)債率達(dá)到96%。
一位曾接觸該項(xiàng)目的投資人士告訴記者：“住戶動遷以及投資者不到位，是該項(xiàng)目閑置至今的主要原因?！鞭D(zhuǎn)讓公告中顯示，截至目前，項(xiàng)目地塊中仍有一戶未完成動遷。
此外，記者了解到，項(xiàng)目面臨的挑戰(zhàn)還包括南京東路東段老字號陸續(xù)關(guān)門、業(yè)態(tài)雜亂的現(xiàn)狀。據(jù)相關(guān)媒體報(bào)道，不久前，位于河南中路、南京東路路口已有70多年歷史的老介福商廈因消防問題關(guān)門，“除了消防原因外，商場關(guān)門也可能與人氣不足、經(jīng)營不善有關(guān)”。更早前，東?？Х瑞^、德大西菜社等老字號也陸續(xù)搬離了南京東路東段。
如今，這條連接外灘和河南中路、南京東路的商街，留下來的老字號已寥寥無幾，夾在奢侈品云集的外灘商業(yè)區(qū)和高檔商廈林立的河南中路、南京東路之間，越發(fā)顯得落寞。
記者在南京東路九江路交會處看到，不少臨街商鋪正處于無人經(jīng)營的狀態(tài)，僅剩的幾家服裝、絲綢店也都紛紛打出促銷、減價(jià)的“練攤”口號，與周邊的商業(yè)氛圍和其歷史文化價(jià)值極不相稱。
“南京路東段業(yè)態(tài)陳舊，有必要引入新投資者對其改造，發(fā)掘潛在的商業(yè)價(jià)值?！备呔暛h(huán)球中國區(qū)投資部董事葉成宇對記者表示，“但最終能否開發(fā)成功、提升租金水平，將考驗(yàn)項(xiàng)目設(shè)計(jì)、規(guī)劃的靈活性，以及后續(xù)的經(jīng)營能力。”