前7月土地出讓金同比降25% 8月滬首場土拍會遇冷

      8月上海首幅出讓地塊以低溢價成交。

　　8月3日，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊進入出讓階段，這也是進入8月后上海土地市場的首幅地塊出讓。上海市規(guī)劃和國土資源管理局網(wǎng)站顯示，該地塊曾有78家開發(fā)商領(lǐng)取申請書，但最終只有3家企業(yè)參與競買。最終，該地塊被瑞安市聯(lián)創(chuàng)汽配有限公司以10.35億元的價格競得，溢價率11%。以建筑面積311072.45平方米計算，該地塊折合樓板價約3327元/平方米。

　　有不愿具名的開發(fā)商分析，前述嘉定地塊位于交通樞紐站周邊，本應搶手，但受調(diào)控影響，目前開發(fā)商拿地時普遍持謹慎態(tài)度。另外，該地塊建設限制過多，或也是其低價成交的原因。

　　規(guī)劃限制頗多

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊，出讓總面積為95175.7平方米，為商住辦綜合用地，其中商住部分容積率為3.0，商辦部分為3.5。地塊起始價93367萬元。

　　根據(jù)方方地產(chǎn)昨日提供的研究報告，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊位于軌交11號線上海汽車城站與上海汽車博覽公園之間。從《嘉定區(qū)軌道交通11號線汽車城站地塊修建性詳細規(guī)劃》征求意見稿來看，未來上海汽車城站周邊將被建成一個商住兩用區(qū)域。

　　值得一提的是，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊的規(guī)劃限制頗多。出讓文件顯示，該地塊商業(yè)項目需作部分分割銷售(五星級酒店除外)，同時引進一家高水平的高端商業(yè)管理公司，進行統(tǒng)一經(jīng)營和管理。辦公用房不可以建成SOHO或LOFT形式。

　　中房信分析師薛建雄稱，從78家企業(yè)拿競買書的情況，不難看出開發(fā)商對于該地塊的興趣。導致他們中大部分人最終放棄的，不排除和地塊本身設置的限制有關(guān)。在調(diào)控背景下，地方政府一方面不愿看到高價地塊出現(xiàn)，另一方面也希望與一些開發(fā)商談一些條件，以獲得地塊發(fā)展的保障以及更有利的稅收。

　　樓板價兩年縮水四成

　　相比同區(qū)域內(nèi)2009年出讓的同質(zhì)地塊，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊的成交樓板價縮水嚴重。

　　上海市規(guī)土局網(wǎng)站顯示，2009年10月，嘉定區(qū)兩幅商住辦用地——軌道交通11號線汽車城站地塊及昌吉路站地塊進入出讓。其中，軌交11號線汽車城站地塊，最終被上海新城萬嘉房地產(chǎn)有限公司以7.1695億元價格摘得，溢價151%，折合樓板價約5525元/平方米。相比該地塊，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊的成交樓板價縮水近40%。

　　同一天出讓的軌道交通11號線昌吉路站地塊，被綠地集團以4.18億元摘得，溢價128%，折合樓板價約5002元/平方米。

　　方方地產(chǎn)3日提供的研究報告顯示，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊周邊的公寓價格售價不低。其中，嘉亭菁苑4月在售價格16317元/平方米；翡翠公館目前售價為14193元/平方米，其中商業(yè)部分預計今年年底推出，報價25000-30000元/平方米；綠地昌吉名邸當前價格大約為14747元/平方米；尚都國際大廈在售的酒店式公寓均價15658元/平方米。

　　一位不愿具名的開發(fā)商稱，從成交價格看，嘉定區(qū)博園路以北、米泉南路以東地塊有不錯的盈利空間。但低溢價成交也從側(cè)面折射出，現(xiàn)有政策環(huán)境下，開發(fā)商對資金鏈的擔憂。

　　8月土地市場難回暖

　　進入8月后，上海宅地供應量略有增加。

　　據(jù)克而瑞截至3日的統(tǒng)計數(shù)據(jù)，8月上海預計將有32幅土地進入出讓，包括3幅純宅地和10幅保障房用地，及多幅商辦地塊。而值得關(guān)注的是，虹橋商務區(qū)8月預計有4幅土地將進入出讓，且皆采用招標形式，這也是繼5月之后虹橋商務區(qū)再次推地。

　　業(yè)內(nèi)人士分析由于目前開發(fā)商拿地謹慎，8月上海土地市場的熱度仍將有限?？硕鹜恋刈稍兣c運營中心副總經(jīng)理李敏珠認為，上半年的調(diào)控使得開發(fā)商的資金回籠出現(xiàn)問題，融資渠道也被關(guān)閉，在此背景下，開發(fā)商出現(xiàn)不原拿地或不愿高價拿地的心態(tài)。李敏珠表示，目前看開發(fā)商的拿地心態(tài)愈發(fā)謹慎。

　　薛建雄分析，從8月上海預計出讓的地塊來看，保障房用地和商住用地占比依然較高。其中，保障房政策依然存有不確定性，很難調(diào)動開發(fā)商拿地積極性，土地市場回暖的可能性不大。

　　來自機構(gòu)的統(tǒng)計顯示，1至7月上海土地出讓金較去年同期大幅下滑。據(jù)克而瑞3日發(fā)布的數(shù)據(jù)，今年1至7月上海共計成交地塊383幅，土地出讓金共計549.92284億元，較去年同期下降24.68%。