限購(gòu)令HOLD不住 房?jī)r(jià)還是不降溫

      “金九不金”！9月，上海樓市或迎來(lái)一小波成交高潮，但隨著之后住宅限購(gòu)的擴(kuò)大，就會(huì)形成“想買(mǎi)的不能買(mǎi)，買(mǎi)進(jìn)的舍不得拋”的局面，市場(chǎng)將陷于一段較長(zhǎng)期的低迷。上海如此，已經(jīng)限購(gòu)的40余二、三線城市，乃至可能會(huì)限購(gòu)的二、三線城市莫不如此。業(yè)內(nèi)人士稱(chēng)，上海一、二手房成交中新增投資客已經(jīng)基本絕跡，只要限購(gòu)不放松，也不會(huì)有投資客入市。因此，當(dāng)前絕大部分成交的客戶(hù)都屬于剛性需求。雖然自住需求群體不小，但后市的成交熱度還要取決于信貸是否放寬?！敖鹁陪y十”或因降價(jià)成交會(huì)回暖，但四季度信貸形勢(shì)會(huì)更緊，預(yù)計(jì)要到明年年初，有了新的信貸額度才能真正回暖。張宏偉（同策咨詢(xún)研究部總監(jiān)）

      當(dāng)前市場(chǎng)情況下，樓盤(pán)降價(jià)幅度在10%以?xún)?nèi)均屬于正常的市場(chǎng)行為，從實(shí)際操盤(pán)經(jīng)驗(yàn)來(lái)看也是如此，樓盤(pán)降價(jià)10%就可以激活市場(chǎng)了。但是，當(dāng)前市場(chǎng)出現(xiàn)樓盤(pán)打?qū)φ?、市?chǎng)拋售樓盤(pán)等媒體報(bào)道，通過(guò)筆者實(shí)際調(diào)查及經(jīng)驗(yàn)來(lái)看，本輪市場(chǎng)中樓市“價(jià)格戰(zhàn)”貓膩不小，降價(jià)幅度大小言行不一。

      宋家泰（金地上海市場(chǎng)營(yíng)銷(xiāo)部總經(jīng)理）

      （15平方米住宅）上海恐難做出來(lái)，如果是住宅產(chǎn)權(quán)的話。因?yàn)橐?guī)范要求廚房、衛(wèi)生間、儲(chǔ)藏空間都要按照套型面積的一定比例設(shè)計(jì)的，壓縮到30多平方米已是極限。

      陳杰（復(fù)旦大學(xué)住房政策研究中心執(zhí)行主任）

      保障房的新思路：委托專(zhuān)業(yè)服務(wù)公司來(lái)代理經(jīng)營(yíng)管理，政府約定租金最高標(biāo)準(zhǔn)或補(bǔ)貼最大額，同時(shí)通過(guò)考核服務(wù)規(guī)定人群的數(shù)量與質(zhì)量，在滿(mǎn)足服務(wù)標(biāo)準(zhǔn)后企業(yè)可從營(yíng)運(yùn)結(jié)余或補(bǔ)貼節(jié)約額中獲得一定收益。75萬(wàn)套香港公屋就是港府全部委托獨(dú)立的香港房屋委員會(huì)來(lái)管理的。

      吳其倫（知名地產(chǎn)評(píng)論人）

      其實(shí)，無(wú)論限購(gòu)與否，只要中央堅(jiān)持調(diào)控政策，只要地方全力執(zhí)行中央調(diào)控，市場(chǎng)觀望必將延續(xù)，需求不振將是常態(tài)，賣(mài)方唯有大幅讓利，才能激發(fā)需求。

      高增華（上海新湖房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司總經(jīng)理助理）

      大平層：地價(jià)與容積率引發(fā)的產(chǎn)品，冠以豪宅的名頭，以奢華的設(shè)計(jì)，精致的室內(nèi)軟飾，講述著財(cái)富的故事。資產(chǎn)保值；傳承世代；改善提升；圈層交友等為大平層銷(xiāo)售保駕護(hù)航。但沒(méi)有地段優(yōu)勢(shì)的大平層還能走多遠(yuǎn)？

      如果被限購(gòu) 昆山很受傷

      上海周邊尚未出現(xiàn)明確出臺(tái)限購(gòu)的二、三線城市，但這并不代表這些城市在調(diào)控上是不設(shè)防的。比如嘉興和昆山，對(duì)于購(gòu)房資格的認(rèn)定也需要提交社保及繳稅證明，只是還沒(méi)有出臺(tái)限制購(gòu)房套數(shù)的具體措施。從去年開(kāi)始，這兩個(gè)城市的樓市就已經(jīng)有所降溫，但仍是上海投資客的“第二戰(zhàn)場(chǎng)”，市場(chǎng)慣性使得這兩個(gè)城市樓市依舊保持活躍，出臺(tái)限購(gòu)政策的可能性不是沒(méi)有。

      據(jù)分析，因?yàn)榈鼐壓彤a(chǎn)業(yè)銜接最為緊密，昆山是上海投資客的第一選擇。相對(duì)上海和蘇州兩個(gè)中心城市，昆山經(jīng)濟(jì)同樣發(fā)達(dá)，但房?jī)r(jià)的優(yōu)勢(shì)仍然較大。尤其是僅靠上海嘉定的花橋還規(guī)劃有直達(dá)地鐵，所以對(duì)于上海的自住客戶(hù)也有一定吸引力。但是投資客在昆山異地置業(yè)中仍占據(jù)絕對(duì)主導(dǎo)，主要是看中該區(qū)域的發(fā)展?jié)摿?。有一名投資客最近購(gòu)買(mǎi)了一套昆山城南板塊的高鐵房，在他看來(lái)，政策的影響只是暫時(shí)性的，只要樓盤(pán)選擇得當(dāng)，將來(lái)獲得收益不難。嘉興樓市和昆山頗為相似，具備一定的環(huán)境優(yōu)勢(shì)，同時(shí)也受到高鐵效益的利好，吸引了蘇浙滬等地的不少投資客。

      不過(guò)昆山和嘉興還是有區(qū)別的，昆山自住群體不強(qiáng)，投資客是主力，嘉興自住群體為主，投資比例并不如昆山。所以，如果昆山限購(gòu)，對(duì)當(dāng)?shù)氐某山涣看驌魰?huì)較大，嘉興則不會(huì)很?chē)?yán)重?；诖?，昆山不會(huì)輕易出臺(tái)限購(gòu)，即使真的出臺(tái)了，限購(gòu)程度值得關(guān)注。

      值得一提的是，昆山、嘉興等地的房地產(chǎn)投資雖然火熱，但相當(dāng)比例的異地投資都流入商業(yè)地產(chǎn)。以漢宇地產(chǎn)為例，其代理樓盤(pán)異地置業(yè)的客戶(hù)中，購(gòu)買(mǎi)商業(yè)地產(chǎn)的比例要超過(guò)65%，這些客戶(hù)主要看中商業(yè)地產(chǎn)的長(zhǎng)期收益，一般會(huì)選擇相對(duì)成熟的商業(yè)。