2012上海豪宅市場有望回暖 改善性需求支撐豪宅成交

      經(jīng)過了近兩年的宏觀調(diào)控政策之后，上海的高端住宅市場成交也出現(xiàn)了大幅下滑，限購令極大的抑制了投資客的進入。

　　但自2月以來，品牌房企旗下的別墅交易觸底反彈。高端別墅、特別是千萬元級別以上別墅產(chǎn)品，交易量維持穩(wěn)定，市場成交較1月份大幅拉高，高端市場成交暗現(xiàn)回暖。

　　21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域市場中心統(tǒng)計顯示，今年前兩個月，上海全市單價在5萬元以上的一手新房共成交113套，總成交金額累計23.2億元。

　　有業(yè)內(nèi)人士認為，隨著節(jié)假日的結束，加上促銷降價的配合，未來上海的高端住宅市場走勢有望呈現(xiàn)逐步回升之勢。

　　3月或引小陽春

　　由于雙節(jié)的原因，2012年首月上海的豪宅市場成交低迷，新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，1月上海單價4萬元以上住宅成交134套，成交面積3.35萬平方米，單價4萬元以上別墅成交21套，成交面積9654平方米，同比、環(huán)比均有一定幅度下滑。

　　上海中原研究咨詢部總監(jiān)宋會雍表示，往年的1月開發(fā)商本就推盤欲望較弱，而購房者入市姿態(tài)并不明顯，2012年1月又恰巧經(jīng)歷元旦、春節(jié)兩個節(jié)日，加上調(diào)控政策的延續(xù)，住宅市場包括豪宅均極其冷清，因此1月傳統(tǒng)淡季延續(xù)。

　　不過，這樣的情況在2月份有所好轉。上海中原統(tǒng)計結果表明，2月上半月，單套總價在1000萬元每套以上的房源共交易4004平方米，與1月同期水平相比上揚3.19%，在全市別墅交易占比達到40.80%，環(huán)比提升了14.65個百分點，相對增長明顯。

　　從成交的結構來看，單價10萬元以上的頂級豪宅項目、以及位于傳統(tǒng)市中心豪宅板塊的成交量，正穩(wěn)步上升。21世紀不動產(chǎn)上海區(qū)域分析師羅寅申認為，回暖趨勢暗現(xiàn)的市場行情下，或許正是新項目上市的好時機。

　　回暖趨勢同樣為即將上市的中?！白嫌劳ァ眲?chuàng)造契機。據(jù)悉，長風板塊內(nèi)的中海紫御豪庭項目，是長風板塊內(nèi)第一個上市的地王項目，也將在今年蓄勢開盤。

　　有業(yè)內(nèi)分析人士同時指出，基于對以往樓市形勢的分析，在經(jīng)歷每年傳統(tǒng)春節(jié)淡季之后，都將在幾周內(nèi)迎來一個小的銷售波峰，而今年的春節(jié)是在1月中下旬，所以3月份豪宅市場或?qū)⒂瓉硇￡柎?，“特別是隨著豪宅項目價格跳水現(xiàn)象的逐漸增多，以價換量的步伐將更加的明顯”。

　　對此宋會雍也認為，從全年交易表現(xiàn)來看，豪宅市場對于政策和市場風向的敏感度略高，僵持心態(tài)更強，不過就目前來看，價格調(diào)整仍處于初步階段，未來，由于上海城市經(jīng)濟持續(xù)向上發(fā)展的預期支撐，2012年豪宅類物業(yè)交易仍有望在低谷中實現(xiàn)反轉向上。

　　推盤契機

　　新浪樂居&克而瑞數(shù)據(jù)顯示，上海一手豪宅市場2011年在交易總量下滑，同比2010年下跌25.64%。

　　此外，在回暖潮的帶動下，豪宅開發(fā)商們也積極推盤探市。

　　新浪樂居樓盤中心數(shù)據(jù)顯示，2012年上海預開盤項目共約40個，其中別墅項目近半數(shù)，其中上海紫園、佘山璽樾、中建大公館以及長風地王項目中海紫御豪庭等都將在2012集中開盤，可見開發(fā)商推盤意愿有所提升。

　　回暖同樣為即將上市的中海“紫御豪庭”創(chuàng)造契機。據(jù)悉，長風板塊內(nèi)的中海紫御豪庭項目，是長風板塊內(nèi)第一個上市的地王項目，也將在今年蓄勢開盤。

　　業(yè)內(nèi)人士認為，從目前的市場形勢來說，與其坐等市場勢好，不如率先推盤搶占市場，在目前豪宅市場暗現(xiàn)回暖的情況下，加緊推盤或為好時機。

　　同樣的，足夠的供應量才能保證銷售量。頗受上海房地產(chǎn)市場關注的中海長風地王項目——中海紫御豪庭將于年內(nèi)入市。項目為長風生態(tài)商務區(qū)首個純住宅項目，物業(yè)類型有公寓、別墅等。

　　而從2009年中海發(fā)展發(fā)布的公告可以看出，中海對于中海紫御豪庭項目重視程度，這也是項目的上市奠定了品質(zhì)基礎。2009年中海發(fā)展公告稱，將與中國建筑股份有限公司及中建八局共同開發(fā)長風地塊，預期總共投入103億元。

　　豪宅市場的剛需客

　　基于高端住宅市場的成交將有所回升，不少高端住宅的客戶群已經(jīng)開始蠢蠢欲動。

　　浦東某高端項目的售樓人員就表示，近期項目的成交有所好轉，其中大部分的客戶均為改善型客群，主要還是以自住為主。

　　知名房產(chǎn)分析師張宏偉同時表示，隨著高端住宅終端客戶群的需求有所回升，成交量也逐步上升。不過，在目前初現(xiàn)回暖的市場背景下，企業(yè)要避免同質(zhì)化產(chǎn)品競爭，提升產(chǎn)品附加值、選擇新型營銷方式等渠道，有利于項目銷售的突破。

　　有業(yè)內(nèi)人士指出，限購令、房產(chǎn)稅的即將出臺抑制了一大批投資客，導致每人只能購置一套房屋，在這樣的情況下，住宅市場的不少買家都是抱著既然只能買一套、那就干脆買好點的心態(tài)。加上經(jīng)過近半年的觀望，發(fā)現(xiàn)高端住宅的均價并沒有太多松動，因此，不少買家也隨之開始行動。

　　不過，也有專家也表示，在限購令的政策下，高端住宅項目如何定位自己的客群，如何做好營銷方式都是至關重要的。