申城昔日地王上市命運(yùn)迥異

新浪樂居訊(編輯 楊蕾)近期，部分城市再次出現(xiàn)了“開發(fā)商爭地”現(xiàn)象，廣州甚至出現(xiàn)了新的樓面價(jià)地王。在一些新地王閃亮登場之際，2009-2011年間的老地王們也已紛紛“尷尬”入市。樓市的低迷使得這些地王項(xiàng)目不得不放下身段入市，紛紛以優(yōu)惠低開等方式促銷以求跑量，然而相似命運(yùn)最終的結(jié)果卻迥異。

　　對此，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)研究總監(jiān)薛建雄指出，地王項(xiàng)目要獲得熱銷，首先需要根據(jù)地塊周邊的各種因素規(guī)劃適合的項(xiàng)目；其次，制定合適的價(jià)格?！昂线m的價(jià)格是最強(qiáng)的競爭力。”

　　09年的全國總價(jià)“地王”低價(jià)入市 獲熱銷

　　5月27日，中海地產(chǎn)在上海長風(fēng)的地王紫御豪庭以3.8萬元/平方米的“低”均價(jià)正式入市，出乎眾多業(yè)內(nèi)人士的意料。不過，“地王”的低姿態(tài)也取得一些成果。網(wǎng)上房地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至6月21日，該項(xiàng)目已售住宅面積42835平方米，住宅合同均價(jià)37819元/平方米，總成交金額16億元。

　　據(jù)新浪樂居了解，2009年9月10日，中海地產(chǎn)以70億元的天價(jià)拿下上海普陀長風(fēng)商務(wù)區(qū)6B、7C純住宅地塊，創(chuàng)造了當(dāng)年全國總價(jià)“地王”，平均樓板價(jià)達(dá)到22409元/平方米。當(dāng)時(shí)，不少市場人士曾預(yù)期該項(xiàng)目開盤價(jià)將高達(dá)7萬元/平方米。

　　時(shí)隔兩年多，“地王”項(xiàng)目終于亮相，隨著項(xiàng)目正式開盤，開發(fā)商報(bào)出3.8萬元/平方米的均價(jià)，邊套房源甚至低至3.2萬元/平方米的價(jià)格出乎不少業(yè)內(nèi)人士的意料。有分析人士指出，“拿地的凈價(jià)加上建安成本、項(xiàng)目運(yùn)營期間的費(fèi)用及稅金等，開發(fā)商如今開出的3.8萬元／平方米的均價(jià)幾乎以零利潤貼底拋售，難怪熱銷。”

　　09年單價(jià)“地王”日子不好過 降價(jià)也難跑量

　　有業(yè)內(nèi)人士表示，中海的地王項(xiàng)目熱銷除了低價(jià)外，還有其地理位置的優(yōu)越性，該項(xiàng)目周邊沒有其他豪宅項(xiàng)目與它競爭。而其他一些地王項(xiàng)目就沒有那么幸運(yùn)了，如2009年的全國單價(jià)地王項(xiàng)目中建大公館，低價(jià)入市也未熱銷。

　　位于新江灣城板塊的中建大公館，中建總公司在2009年12月以3.25萬元／平方米的樓板價(jià)，總價(jià)37.2億元拿下項(xiàng)目地塊，是當(dāng)時(shí)國內(nèi)單價(jià)最貴宅地。據(jù)了解，自去年11月開盤以來，該項(xiàng)目153套房源僅售9套。業(yè)內(nèi)人士表示，該項(xiàng)目疊加別墅目前起價(jià)為3.7萬元每平米，幾乎與拿地樓板價(jià)相差無幾。

　　“與中海地王項(xiàng)目不同的是，中建大公館所屬的新江灣城是豪宅聚集地，競爭特別激烈?！?某房地產(chǎn)公司營銷總監(jiān)表示，同屬新江灣板塊的華潤新江灣九里在4月將開盤價(jià)從4.3萬元每平方米直降到3.4萬元每平方米，降幅達(dá)20%?！跋啾戎?，還是華潤新江灣九里價(jià)格優(yōu)勢更大?！?/FONT>

　　專家：未入市地王“割肉”要趁早 開發(fā)商要理性拿地

　　隨著2008年樓市迅速升溫，2009年、2010年兩年間“地王”頻出，無論單價(jià)、總價(jià)還是地王數(shù)量都創(chuàng)下了樓市之最。在上海，僅2009年一年就誕生了全國地王的一半。據(jù)新浪樂居&克而瑞不完全統(tǒng)計(jì)，2009-2010年上海區(qū)域地王就有28塊，其中四成已上市。

　　“在樓市調(diào)控政策不放松的大背景下，如中海地王紫御豪庭一樣的地王們?nèi)缃褚膊坏貌环诺蜕矸?，降價(jià)出貨已成為常態(tài)?！蹦撤康禺a(chǎn)公司項(xiàng)目經(jīng)理表示。

　　“地王降價(jià)也難熱銷主要還是價(jià)格沒到位，只有賣不出的價(jià)格，沒有賣不出的房子?！?薛建雄指出，另一方面也說明部分地王項(xiàng)目沒規(guī)劃好，相對于降價(jià)后的價(jià)格來說，還是性價(jià)比競爭力更強(qiáng)。

　　對于未上市地王項(xiàng)目，中國房地產(chǎn)信息集團(tuán)土地咨詢運(yùn)營中心總經(jīng)理郭玉良認(rèn)為，地王項(xiàng)目的銷售關(guān)鍵是對未來市場的價(jià)格判斷，如果判斷未來價(jià)格是持續(xù)下跌的，建議這些未上市地王項(xiàng)目“割肉”也要趁早。

　　“開發(fā)商拿地之前就要想好未來的產(chǎn)品和價(jià)格空間，才敢這么高價(jià)去拿地?！毖ㄐ郾硎?，不像2009、2010年開發(fā)商都非理性拿地，目前開發(fā)商拿地較理性，都是建立在未來房價(jià)能大漲的情況下出手。