非滬籍限購影響顯現(xiàn) 外郊環(huán)和高端房成交降幅大

“非滬籍居民家庭通過補(bǔ)繳社保購房不予認(rèn)可”、“非滬籍單身人士首套購房受限”這兩項限購政策收緊后，對上海市整個二手房市場究竟有多大影響？

城市估價研究表明，此番對非滬籍人士的購房限制，有效抑制了這部分潛在購房客群的需求，全市及各區(qū)域板塊的二手房市場回暖勢頭明顯放緩，樓市上行的預(yù)期轉(zhuǎn)弱，限購政策的嚴(yán)厲執(zhí)行達(dá)到了預(yù)期目標(biāo)。

非滬籍人士購房比例下滑

7月，全市二手住房共成交1.8997萬套，環(huán)比上漲5.72%，其中，其他省市人士在滬購房套數(shù)環(huán)比下降4.88%；成交結(jié)構(gòu)上，其他省市人士在滬購房占比由6月的42%下跌至38%。受非滬籍人士限購、非滬籍人士成交量下滑影響，7月全市二手房成交量漲幅放緩，較6月回落14.88%。

外郊環(huán)影響顯著

從環(huán)線分布來看，非滬籍人士購房需求多集中于外郊環(huán)，因此這次受限購政策收緊影響最為顯著。7月，外郊環(huán)的二手房總成交量雖環(huán)比仍上漲6.96%，但其中外省市人士在滬購房的套數(shù)環(huán)比下降了7.18%，占比方面則明顯降低了6%。

高端物業(yè)成交大幅下滑

受非滬籍人士限購影響，7月別墅小區(qū)二手房總成交量環(huán)比下跌9%，其中非滬籍人士購房套數(shù)環(huán)比大幅下跌20%，占比下降7%?；旌闲托^(qū)的成交量雖未受影響，但非滬籍人士的購房比例仍下降5%。除此之外，工房和公寓小區(qū)也受到此次限購收緊的影響。工房和公寓小區(qū)中非滬籍人士購房成交套數(shù)均環(huán)比下降4%，占比分別下降8%與3%。

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剛需房拋出少 掛牌價見勢漲

二手房市場愈顯膠著

剛需客集中的區(qū)域正呈現(xiàn)新增房源減少的局面。而掛牌量一減少，掛牌價就走高，導(dǎo)致二手房市場愈發(fā)膠著。

房源緊俏的浦東金楊德平板塊二手房掛牌價格環(huán)比漲幅有一成。據(jù)中原地產(chǎn)金楊德平分行夏靜怡經(jīng)理介紹，掛牌房源集中在金楊五街坊、香山東北街坊等項目，150萬元左右的房源掛牌相對集中，掛牌價為2.3萬元/平方米左右。其中，房源品質(zhì)好、樓層佳，掛牌單價達(dá)到2.4萬元-2.5萬元。主力戶型為51平方米-68平方米的兩房。9月至今，來客量與帶看比之前增加了約一成，但購房者心理預(yù)期與業(yè)主的期望落差較大，因而選房周期較長。從該分行新近成交的兩套房源可以看出：性價比較高的房源交易速度加快。如位于金橋五聯(lián)路附近一套面積為67平方米的房源，成交總價133萬元，單價1.985萬元，與市場行情相比優(yōu)惠幅度極為明顯。此外，以總價185萬元成交的一套金楊一街坊的房源，戶型為84平方米，房齡為1996年，一梯兩戶。

虹口涼城分行為虹口區(qū)價格低洼區(qū)域，受到剛需客的極高關(guān)注。掛牌房源集中在以錦苑小區(qū)、文苑小區(qū)的老工房，次新房掛牌房源較少。老工房總價在130萬元-150萬元。 9月以來，二手房掛牌房源持續(xù)減少，錦苑小區(qū)、文苑小區(qū)等老工房的掛牌價格為2.1萬元-2.2萬元/平方米，主力戶型為40平方米左右的一房、55平方米左右的兩房。次新房，如一品新筑掛牌價格為2.8萬元-2.9萬元/平方米，主力戶型為96平方米左右的兩房、125平方米的三房房源。無論是老工房還是次新房，看房量都降了20％左右，因此，成交量也銳減，與前期行情相比約有五成滑落。中原地產(chǎn)中星涼城分行楊瀚經(jīng)理認(rèn)為，這是由于房源不多、有效房源趨緊所致，購房者選房的周期相對較長，交易達(dá)成速度減緩。