房地產調控歸位市場化 行政抑制轉向長效機制

        7月30日召開的中共中央政治局會議中，“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”成為新一屆政府對房地產市場的首次正面表態(tài)。

       中央政治局會議結束后的當晚，華遠地產董事長任志強用“房地產很重要”表達其對中央這一表態(tài)的理解。顯然，在經濟數據整體黯淡的上半年，一枝獨秀的房地產不容忽視。在不少業(yè)內人士看來，在穩(wěn)增長和降房價之間，決策層還是選擇了前者。在對經濟的重要性上，房地產行業(yè)終于歸位。

       過去的數年間，“樓市是個政策市”已經成為業(yè)內心照不宣的判斷。如今，新一屆政府對樓市調控的政策思路正在逐步發(fā)生變化。

     “這意味著，此前以行政抑制為導向的政策調控方式將正式全面轉向長期制度建設，這實際上是為未來房地產的長期政策導向定調?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心宏觀部主任李建偉向記者表示。

     “房地產很重要”

       日前召開的中共中央政治局會議，要求“積極釋放有效需求，推動居民消費升級，積極穩(wěn)妥推進以人為中心的新城鎮(zhèn)化，促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展?！?/P>

       事實上，從今年5月份以后，決策層關于樓市調控的表述已經逐漸緩和，中央層面上對“國五條”，尤其是其中“20%個稅”和“房產稅”的政策并沒有繼續(xù)做過多要求。

       如今，中央政治局會議對房地產市場的表態(tài)從“加強房地產市場調控和住房保障工作”轉向“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”。

       對此，多位業(yè)內分析人士對記者表示：“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”這一說法雖屬中性表述，但對于市場而言卻偏利好，“沒有提到調控就是好消息?！?/P>

       然而，在決策層轉變口徑的背后隱藏著更加深層的原因。

       李建偉表示，此次中央將房地產市場的“平穩(wěn)健康發(fā)展”放在“推動居民消費升級，保持合理投資增長”的總體基調之下，說明在當前經濟復蘇相對乏力的情況下，房地產行業(yè)還是被寄予了拉動消費和投資增長的希望。

       從上半年的宏觀形勢來看，中國經濟放緩的主要原因被歸因于投資偏低和凈出口受限。交通銀行經濟師連平此前表示，因為占投資相當比例的制造業(yè)投資已經回落至低位，如果不是房地產支撐，中國的投資增速會更低。難怪任志強會將新一屆政府的表態(tài)解讀為“房地產很重要”。

       事實也確實如此。今年上半年整體經濟數據黯淡，房地產卻“一枝獨秀”。國家統(tǒng)計局公布的數據顯示，今年上半年全國房地產開發(fā)投資36828億元，同比增長20.3%，增速快于全社會固定資產投資0.2個百分點。

       對房地產調控的大局而言，“穩(wěn)中求進”的經濟目標無疑將使調控顯現(xiàn)成效的難度越來越大。現(xiàn)實中，“國五條”的政策效果已經被逐漸消解，樓市回暖已成定局。

       國家統(tǒng)計局發(fā)布的2013年6月70個大中城市新建商品住宅價格指數顯示，與5月相比，70個大中城市中，價格下降的城市有5個，持平的城市有2個，上漲的城市有63個。環(huán)比價格上漲的城市中，最高漲幅為2.4%。

      “對于中央來說，在目前的宏觀經濟情勢下，對房地產市場調控其實還是左右為難?！睒I(yè)內分析人士陳劍波告訴記者，“如何在經濟增長與樓市調控之間尋找到合理的平衡點，這是一個很大的難題?！?/P>

     重用市場之手

       在“促進房地產市場平穩(wěn)健康發(fā)展”的基調下，業(yè)內人士分析，目前出臺新調控政策的動力不足，而原有的核心政策繼續(xù)從緊的空間也相對有限。

      “目前中央對樓市的調控大方向基本已明確，下半年行政手段應該不會再加碼?！敝袊慨a信息集團聯(lián)席執(zhí)行總裁丁祖昱表示，新一屆政府對樓市的調控思路和此前依靠行政調控手段施壓不同，希望通過市場以供求關系和價格自行調節(jié)。

       事實上，在今年上半年樓市相關部門對原有調控政策的實施上已經能解讀出政策“松動”的蛛絲馬跡。

       去年，由于對“高地價造就高房價”的諸多詬病，政府一度收緊了土地供應。而記者注意到，今年上半年國家對于土地出讓的管制力度較以往減弱。國土部發(fā)布的數據顯示，上半年我國建設用地供應總量同比保持增長，其中住房用地供應增長36.9%，高于近5年同期平均水平。

       而在房地產市場的資金層面，決策層也將權力下放市場。7月5日，國務院發(fā)布了《關于金融支持經濟結構調整和轉型升級的指導意見》，仍然強調了對房地產“有保有壓”的態(tài)度。7月初，一則房企融資將開閘的傳聞更是引發(fā)了地產板塊的強勁反彈。隨著房地產企業(yè)再融資重啟預期的不斷升溫，上市房企中已有金豐投資、新湖中寶、迪馬股份和中弘股份等多家公司因“籌劃重大事項”而相繼停牌。

       與此同時，建立樓市調控的“長效機制”，現(xiàn)在已成為房地產相關部門最常見的提法。

     “住建部部長姜偉新在部署2013年主要工作的時候，特別強調了兩項工作，一是配合有關部門做好城鎮(zhèn)化規(guī)劃方面的工作；二是要加緊研究房地產調控長效機制，綜合運用財政、稅收等手段，確保房地產市場的穩(wěn)定健康發(fā)展。”住建部一位官員對記者表示。

       而據記者了解，目前決策層已經將加快研究包括土地、金融、財稅等方面的房地產中長期調控政策作為一項重要工作內容?！胺康禺a調控長效機制”將由發(fā)改委、住建部、國土部、財政部、稅務總局、銀監(jiān)會共同參與研究制定。

     “現(xiàn)在對樓市調整的關鍵在于調預期?！眹鴦赵喊l(fā)展研究中心一位負責人指出，房價漲跌的預期對市場和政策的敏感程度遠遠大于潛在供給的調整速度，如果調控只是著力于調節(jié)當前的供求關系，那么調控的效果往往十分有限，甚至會成為房價上行的推手。

       多位業(yè)內人士分析，從目前來看，今年下半年樓市調控政策預計將不會出現(xiàn)大幅調整，同時原有的樓市調控政策也不會在短期內撤出，因此下半年房地產市場將回落至穩(wěn)定理性狀態(tài)，房價也趨于平穩(wěn)。